השקעות נדל"ן בדובאי - Horizon

התשובה הקצרה

דובאי משלבת ביקוש בינלאומי, פיתוח מואץ, תשתיות מתקדמות ומגוון מסלולי השקעה ומימון. אבל זו אינה סיבה לקנות כל נכס – ההתאמה תלויה באזור, בפרויקט, בתקציב ובאופק ההשקעה.

• רגולציה ברורה
• אפשרויות מימון
• תשתיות וצמיחה
• שוק בינלאומי

שיחת פיצוח אישית- בשיחה נבין מהם תנאי הפתיחה שלך, מהו התקציב ויכולת ההחזר, ונבנה לך פרופיל משקיע מדוייק עם הבנה מדויקת של תכנית הפעולה הנכונה עבורך בונים לך תכנית עסקית- הצוות שלנו יבנה לך תכנית עסקית מדוייקת לעסקה בדובאי בה נבין בדיוק מהו הסיכון, הפוטנציאל, המינופים וההחזרים החודשיים. מציאת עסקה מותאמת אישית – הצוות שלנו ימצא לך את העסקה המתאימה ביותר בהתחשב בפרופיל המשקיע שלך ובהתבסס על חקר שוק, פוטנציאל רווח וקבלן אמין מעבר על העסקה ושריון- נפגשים ועוברים על העסקה הרלוונטית שלכם, אחרי שתחליטו ללכת עליה נעביר תשלום ראשוני של 10k לקבלן לצורך שריון הנכס מילוי הטפסים הרלוונטים- הצוות שלנו יפתח קבוצת וואטסאפ ייחודית כדי ללוות אותך בתהליך, שם נשלח ונמלא את כל הטפסים הנדרשים לעסקה העברת יתרת התשלום הראשוני- העברה של התשלום לקבלן לצורך רכישת הנכס

המחירים למטר רבוע בדובאי יכולים בין נע בין 8,000 ש“ח ל- 40,000 ש“ח. הפערים גדולים ותלויים בגודל היחידה ,במחירה ובמיקומה.

לאחר חתימת החוזה הסופי הנקרא S.P.A- Sale Perches Agreement (הסכם רכישה מכירה), תקבל בדוא״ל מסמך הנקרא Oqood המוכיח את רישום הדירה במחלקת הקרקעות של דובאי. כשהפרויקט יהיה מוכן ותסיים לשלם את כל התשלום מסמך זה יתחלף במסמך אחר הנקרא "Title Deed" המצייין שהינך הבעלים 100ֿֿ%. כל זה ישלח ע"י מחלקת הקרקעות של דובאי D.L.D שאחראית על כל סוגיות הנדל״ן. יש תשלומים נלווים? התשלום הנלווה היחידי למדינה הינו 4% ממחיר הנכס לטובת רישום הנכס בטאבו על שמך

החל משנת 2008 נכנסה רפורמה נוקשה ביותר בדובאי, אשר מאבטחת את כספי הקונים בחשבון escrow. חשבון נאמנות בלווי בנקאי ששומר על כספם של הקונים.

למעשה כלל וכלל לא. בתהליך פשוט לאחר שתבחר את הנכס המתאים עבורך, כל מה שתצטרך הוא להעביר את פרטיך האישיים וצילום דרכון לסוכן הנדל"ן האישי שלך שיעשה עבורך הכל מ א‘ עד ת‘. התשלומים יעשו בהעברה בנקאית או כרטיס אשראי ישירות לחשבון הנאנמנות של הבנק המלווה את היזם. שוק הנדל"ן בדובאי מורכב בעיקר ממשקיעים זרים אשר אינם נמצאים פיזית ומתנהלים ע“י סוכנויות תיווך בלבד. לכן בדובאי תהליך קנייה מרחוק הוא מוכר ומאוד פופולרי.

קבלת מימון בנקאי עבור תושב זר הוא תהליך אפשרי בהחלט. אנו בהורייזון דובאי עובדים בשיתוף פעולה מלא עם חברת יועצי משכנתאות אשר עובדים עם כל הבנקים בדובאי, ונותנים מימון עד 50% למשקיעים זרים שרוכשים נדל"ן בדובאי. אישור המשכנתא מתקיים בתנאי שבניית הנכס הסתיימה. בנוסף לא מעט בנקים במדינת ישראל וגופים חוץ בנקאיים בישראל, מאפשרים ללקוחותיהם לקחת משכנתא עבור נכס שרכשו בחו"ל.

בשונה מלוח תשלומים רגיל המוכר לישראלים, אשר מתפרש לאורך תקופת הבנייה החל מיום הרכישה עד ליום מסירת החזקה בנכס, בהשקעות נדל"ן בדובאי קיימת אופצית תוכנית מימון ישירות מהקבלן ללא ריבית ומדד. אופציה זו משתנה מיזם ליזם. דוגמא לתוכנית תשלום: 20%-תשלום ראשוני 1% תשלום חודשי (ממש כמו משכנתה רק בלי ריבית ) 30% -במשך 3 שנים לאחר קבלת המפתח. אופציית מימון מהקבלן מאפשרת למשקיעים לפרוש את תקציב ההשקעה שלהם בכמה נכסים בבת אחת (אפשרות משתלמת המושכת משקיעים רבים -דמי השכירות עוזרים להשלים את התשלומים לקבלן) אנו בהורייזון דובאי מזמינים אותך ליצור קשר עם אחד מסוכנינו ולברר אילו תוכניות תשלום זמינות ואילו המתאימות ביותר לתקציבך.

זהו גוף ממשלתי האחראי (בין היתר) על הרישום הנכס על שמו של הקונה, ראשי התיבות שלו הוא Dubai Land Department (מחלקת הקרקעות דובאי) והוא המקבילה ההישראלית לרישום נכס בטאבו. תהליך רישום הנכס ב- D.L.D , מצריך תשלום עמלה של 4% משווי העיסקה והוא חל על כל קונה הרוכש נכס באיחוד האמירוית, אשר יש לשלמו במקביל לתשלום הראשון. תשלום זה עשוי לעיתים להיות מוצע כמבצע ע״י היזם בו הוא משיק פרויקט חדש, ולזמן מוגבל מציע השתתפות מלאה או חלקית על עמלת ה-D.L.D. בסופו של תהליך הרישום הקונה מקבל מסמך רישמי על השלמת הרישום על שמו ממחלקת הקרקעות של דובאי.

בשעה טובה בניית הנכס הסתיימה וקיבלתם מפתח. במידה ורכשתם את הנכס לצורך השקעה, תוכלו לפתוח חשבון בנק בדובאי על מנת להעביר אליו את דמי השכירות. (בדובאי נהוג לחייב את השוכרים בתשלום של שנה מראש ). כל תושב זר אשר רוכש נכס בדובאי רשאי לפתוח חשבון בבנק מקומי. ישנם מספר רב של בנקים לבחירה אשר כמעט לכולם קריטריונים זהים לפתיחת חשבון זר: -דרכון עם אישור כניסה לאמירויות. -S.P.A (חוזה קנייה מקורי). -הוכחת מגורים בישראל (חשבון חשמל, מים או ארונה על שמו). -הוכחת מקור הכנסה בארץ המוצא (6 חודשים אחרונים תלושי משכורת עם חותמת המעביד/ רו״ח). -6 חודשים אחרונים דוחות עו״ש + חותמת הבנק. *להליך זה נדרשת הגעה פיזית והיא נמשכת בין 5-15 ימים. סוגיה זו תעמוד לבחירתכם בבוא העת. האם יש איש קשר שעוזר בתהליך? ברור, בשביל זה אנחנו פה, בכל שלב בתהליך הרכישה וגם לאחריו, הצוות שלנו בישראל ובדובאי אתכם בכל רגע בקבוצת וואטסאפ פרטית לכל שאלה ועזרה מהו ההון העצמי המינימלי להשקעה בדובאי? מחירי הדירות באזורים בהם אנחנו משקיעים מתחיל ב-550 אלף דירהאם בתכנית תשלומים של 10% במעמד הקניה ו-1% תשלום חודשי תידרשו להון עצמי של 65000 דירהאם ויכולת החזר חודשית של 5500 דיראהם או לחילופין, בתכנית תשלומים של 30% בהתחלה ו -70% בסוף הבניה תידרשו ל-185 אלף דיראהם כהון עצמי *** קיימת אפשרות לבדיקת הלוואה בתנאים מיוחדים להשלמת ההון העצמי, מלאו פרטים ונעזור גם בזה 🙂

במקרה שכזה יש למשקיע הישראלי עד 6 חודשים להוציא את מטלטליו מאיחוד האמירויות. אם אנחנו לוקחים בחשבון שההודעה על הפסקת ההסכם לא תהיה מהיום למחר, הרי שיש מספיק זמן למכור את הנכס ולהוציא את הכספים, הרי שבניינים שלמים בדובאי נמכרים בפחות מחודש בלבד!

מחירי דירות חדשות בפרויקטים מתחילים מ־600,000-700,000 דירהאם (כ־600-700 אלף ש"ח). מדובר בכניסה נגישה יחסית לשוק נדל"ן בינלאומי עם פוטנציאל תשואה גבוה.

במרבית האזורים המרכזיים בדובאי, התשואה השנתית נעה סביב 6%-8% נטו , לעומת 2%-3% בלבד בישראל. בשכונות חדשות עם ביקוש גבוה ניתן להגיע אף ל־10%.

רכישה בפרויקט בשלבי תכנון/בנייה מאפשרת כניסה במחיר נמוך משמעותית לעומת דירה מוכנה. בנוסף, תוכניות התשלום נוחות מאוד, לרוב עם מקדמה קטנה ותשלומים חודשיים קבועים. ולא רק זה, עליית הערך של הנכס בשלבי הבניה אגרסיבית יותר ולכן זה מאוד משתלם

חברת ניהול גובה לרוב 10-15% מדמי השכירות השנתיים, ובתמורה מטפלת בהשכרה, תחזוקה ותקשורת עם הדיירים. זה מאפשר למשקיע ישראלי ליהנות מהשקעה פסיבית לחלוטין. בהורייזן דובאי אנחנו מציעים חברת ניהול לניהול טווח קצר או ארוך לבחירת המשקיע

כן. השקעה של 750,000 דירהאם ומעלה מזכה את המשקיע בויזת משקיע שתוקפה שנתיים ונותנת את הזכות לגור, לעבוד ולחיות בדובאי. אלו המשקיעים 2 מיליון דירהאם ומעלה, יכולים לקבל ויזת משקיע ל־10 שנים (Golden Visa).

הסיכונים המרכזיים הם בעיקר בחירת שכונה גרועה ועבודה עם קבלן גרוע. לכן חשוב לבחור פרויקט של יזם מוכר, עם מיקום אסטרטגי ותוכנית תשלומים ברורה. היתרון הגדול שעדיין קיים בדובאי – השוק מפוקח על ידי RERA (רשות הרגולציה של הנדל"ן), מה שמעניק ביטחון גבוה למשקיעים ומטיל קנסות על קבלנים שלא עומדים ביעדים

התהליך מהיר יחסית – מרגע בחירת הנכס ועד לרישום בטאבו עובר לרוב בין 2-4 שבועות בלבד. ברכישה "על הנייר" הרישום מתבצע כבר עם התשלום הראשוני.

כן. ברוב הפרויקטים יש אפשרות "Resale" אחרי תשלום מינימום מסוים (לרוב 30%-40% מהנכס). זה מאפשר רווח הון גם לפני שהפרויקט מוכן בפועל.

בדרך כלל דירות סטודיו ודירות 1 חדר שינה הן הפופולריות ביותר להשכרה ארוכת טווח, בעיקר ליד אזורי עסקים. למשפחות – דירות 2-3 חדרים ליד בתי ספר ופארקים הן החזקות ביותר.

לא. אפשר להשלים את כל תהליך הרכישה מרחוק באמצעות נוטריון מוסמך וייפוי כוח. עם זאת, רוב המשקיעים מעדיפים להגיע לפחות פעם אחת כדי לראות את הפרויקט בעיניים.